Como a alta da Selic impacta o mercado imobiliário?

2021 foi marcado pela primeira alta da SELIC após mais de quatro anos de queda. Entenda como essa alta pode impactar o mercado imobiliário.  Seja para famílias em busca da sua casa própria ou investidores institucionais, o mercado de imóveis é um dos mais procurados e promissores. Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC), a venda de imóveis no primeiro trimestre de 2021 cresceu 27,1% em relação ao mesmo período de 2020 — um aumento considerável. Contudo, um dos indicadores mais importantes para entender o cenário do mercado de imóveis é a taxa Selic. Após 4 anos em queda, 2021 foi marcado pela alta da SELIC, movimento que pode influenciar nos rumos do mercado imobiliário. 

Por isso, neste artigo você vai entender como a alta da Selic impacta o mercado de imóveis, e quais as expectativas de crescimento para esse setor em 2021. Confira!

Como funciona a taxa selic?

Para entender a relação entre a alta da taxa Selic e o mercado de imóveis, é preciso antes compreender como funciona a Selic.

A Selic é também conhecida como a taxa básica de juros do Brasil. Ela é estabelecida pelo Comitê de Política Monetária, o Copom, que se reúne 8 vezes por ano para definir qual será o nível da taxa Selic até a próxima reunião do colegiado.

Além de influenciar na rentabilidade de inúmeros tipos de investimento de renda fixa, desde a tradicional poupança até CDBs, LCIs e fundos DI, a Selic é o mais importante instrumento de política monetária do Banco Central do Brasil (Bacen).

O Bacen sempre tem uma meta de inflação a atingir, que em 2021 está fixada em 3,75% ao ano, com uma margem de 1,5% para baixo (2,25%) ou para cima (5,25%). 

Para cumprir essa meta de inflação, o Copom, que é composto pelo presidente e os diretores do Banco Central, realiza reuniões em que decidem ajustes na taxa Selic. Funciona da seguinte forma:

Inflação acima da meta

Se as expectativas forem de uma inflação acima da margem superior da meta, é esperado que o COPOM decida por uma elevação da taxa Selic.

Inflação abaixo da meta

Se as expectativas forem de uma inflação abaixo da margem inferior da meta, é esperado que o COPOM decida por uma queda da taxa Selic;

Inflação dentro da meta

Se as expectativas para a inflação estiverem em linha com a meta de inflação, é esperado que o COPOM decida por manter o nível da Selic.

Relação entre Selic e taxa de juros de financiamento imobiliário

Então, agora que você já sabe como funciona a Selic, é preciso entender qual a relação entre a taxa básica de juros e o mercado de imobiliário.

Os investimentos imobiliários são conhecidos por exigirem um volume considerável de recursos. Por isso, entre comprar imóvel à vista ou financiar, a grande maioria opta pelo financiamento de longo prazo, variando de 5 até 35 anos.

Isso significa, então, que o custo do crédito é um fator de alto impacto para o setor de imóveis.

Quando a taxa de juros diminui, as linhas de crédito ficam mais baratas, incentivando a construção e aquisição de imóveis. O contrário também é verdadeiro: quando a Selic aumenta, o custo do financiamento cresce, reduzindo os incentivos para o setor. Alguns exemplos:

•  Em dezembro de 2013, por exemplo, a taxa selic estava fixada em 14% ao ano. Já o juros de financiamento imobiliário, 7,90% ao ano;
• Em 2020, a taxa selic foi a mais baixa historicamente, de apenas 2% ao ano. Já os juros de financiamento imobiliário alcançaram a média de 7,13% ao ano;
• Em junho de 2021, a taxa selic foi fixada em 4,25% e a média dos juros de financiamento de imóveis continuou abaixo de 7% ao ano.

Se está esperando o melhor momento para comprar a casa própria, veja como fazer o melhor negócio considerando a taxa de juros de financiamento imobiliário.

Além de influenciar no custo do investimento imobiliário, existe ainda uma outra maneira que a taxa Selic afeta o mercado de imóveis: o rendimento das rendas fixas.

Como foi abordado na seção anterior, a Selic é o indexador para diversas aplicações de renda fixa, como os CDBs. Na prática, quando a Selic cresce, o rendimento dessas aplicações também aumenta. 

Assim, quando o Copom opta por aumentar a taxa Selic, isso favorece a relação risco/retorno da renda fixa em relação aos investimentos de renda variável, como é o caso dos imóveis, o que pode reduzir o interesse pelo setor.

Como a alta da selic impacta o mercado imobiliário? 

Em 2021, até o momento da escrita desse texto, o Comitê de Política Monetária realizou três aumentos na Selic, elevando a taxa de 2% para 4,25% ao ano. Assim, é necessário entender como essas altas recentes podem impactar o mercado de imóveis.

De acordo com especialistas, essa variação na Selic não deve diminuir o ritmo de crescimento do setor imobiliário. 

O primeiro ponto a se notar é que, apesar desse aumento, a taxa básica de juros ainda se encontra em um patamar muito baixo para padrões históricos brasileiros. 

Atualmente, ela se encontra no mesmo nível que estava antes da pandemia de Covid-19, que naquele momento já era a menor Selic da história. Em agosto de 2016, por exemplo, a taxa de juros estava fixada em 14,25% ao ano, ou 10% a mais que a Selic atual.

Esse nível mais baixo da Selic leva a um maior interesse de famílias e empresas pelo mercado de imóveis: segundo a Caixa Econômica, a concessão de crédito imobiliário cresceu 41,4% entre janeiro e maio de 2021 em relação ao ano anterior.

O próprio Bacen afirmou recentemente que “os volumes mensais das contratações no crédito imobiliário têm sido os maiores dos últimos anos, estimulados principalmente pelo nível historicamente baixo das taxas de juros cobradas”.

Além disso, com a retomada das economias globais puxando a demanda por exportações brasileiras, as expectativas para o PIB do país são positivas. A entrada de dólares, impulsionada ainda mais pela alta da Selic, valoriza o real em relação à moeda estadunidense, diminuindo o custo dos insumos importados.

Com mais renda circulando pela economia, a demanda por imóveis também fica mais aquecida, estimulando o crescimento do setor. É esse cenário que levou a Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC) a estimar um crescimento de até 10% para o mercado de imóveis em 2021.

O que deve acontecer com a selic nos próximos meses?

Para os próximos meses, a expectativa é de que a Selic continue em uma trajetória de alta. Segundo o Relatório Focus, divulgado semanalmente pelo Banco Central a partir das expectativas dos principais economistas do mercado financeiro, até o final de 2021 a taxa de juros deve atingir 6,5%.

Esse aumento se deve principalmente à pressão inflacionária, que de acordo com o mesmo relatório deve encerrar 2021 em 5,97%, acima da margem superior da meta de inflação.

É por isso também que a alta da Selic não deve afetar drasticamente os investimentos no setor de imóveis. Afinal, com uma inflação próxima de 6%, a taxa de juros real, obtida pela subtração entre a Selic e a inflação, fica em torno de 0,5% ao ano, o que configura um custo valor relativamente baixo.

Ademais, uma taxa de juros real de 0,5% torna os investimentos em renda fixa pouco vantajosos, estimulando a busca por rendas variáveis capazes de oferecer um maior rendimento real. 

Por fim, o setor de imóveis comerciais ainda está afetado pelas condições sanitárias da pandemia. À medida que a vacinação avançar no Brasil e os trabalhos presenciais retomarem com maior força, é esperado que a demanda por escritórios e salas comerciais cresça bastante, aquecendo ainda mais o mercado imobiliário.