Lucro imobiliário: o que é, como funciona e quem é isento?

Vender um imóvel por valor acima do que comprou é o que se entende como lucro imobiliário. Esse processo acontece quando o valor da venda é mais alto do que o da aquisição do imóvel na data em que ele foi comprado.

Mas, além de ganhar dinheiro, o proprietário que vende seu bem precisa pagar tributação sobre o valor do lucro.

Neste artigo, você confere tudo sobre o que é o imposto sobre lucro imobiliário, como ele funciona e descobre se é possível conseguir isenção dessa taxa.

O que é imposto sobre lucro imobiliário

É uma alíquota baseada no ganho de capital. Ela é aplicada pela receita sobre o valor lucrado por quem vende um imóvel por valor maior do que o custo da aquisição do bem à época em que foi comprado.

Como funciona o lucro imobiliário

Atualmente, o imposto segue a tabela progressiva de ganho capital que funciona da seguinte maneira: a alíquota a ser paga como imposto condiz com o valor lucrado pelo proprietário na venda do imóvel.

Ao contrário do que muitos ainda pensam, a porcentagem do lucro imobiliário já não é mais fixa há alguns anos. Antes, a porcentagem a ser aplicada para pagamento do imposto era uma só: 15%. Agora, a alíquota segue a tabela progressiva. Veja no próximo tópico.

Como calcular o Imposto de Renda sobre lucro imobiliário

Se o lucro imobiliário for de até R$ 5 milhões, a alíquota a ser paga será de 15% em cima do valor. Consequentemente:

• Lucro de R$ 5 a R$ 10 milhões corresponde a alíquota de 17,5%.
• Lucro de R$ 10 a R$ 30 milhões, alíquota de 20%.
• Lucro acima de R$ 30 milhões, alíquota de 22,5%.

Tudo isso está definido pela Lei nº 13.259 de 2016.

Quando pagar o lucro imobiliário

O pagamento desse imposto não ocorre junto com o Imposto de Renda! Você deve pagar o tributo até o último dia útil do mês posterior à conclusão da venda para o novo proprietário. Para que tudo aconteça nos conformes, basta conferir o passo a passo.

1. Acesse a página da Receita Federal na internet.
2. Busque pelo Programa de Apuração de Ganho de Capital (GCAP) para calcular o valor do imposto devido e faça o download.
3. Preencha os dados solicitados.
4. Emita o DARF e gere seu boleto para pagamento do tributo.
5. Realize o pagamento no prazo para evitar multas.
6. Transfira as informações para a sua declaração de ajuste anual do Imposto de Renda do próximo ano.
   
   

   Como reduzir o lucro imobiliário

   A primeira opção para quem quer reduzir o tributo pago sobre lucro da venda de um imóvel é a apresentação e comprovação de despesas com a propriedade. Entram nessa conta os gastos com:

   • escritura;
   • registro;
   • comissão para corretor (corretagem);
   • valores investidos em reformas;
   • impostos de transmissão (ITBI); e
   • juros de financiamento.

   Todas essas despesas precisam estar apresentadas no programa da Receita Federal, acompanhadas de suas notas ou comprovantes fiscais.

   Outra opção de minimização da taxa sobre lucro imobiliário está relacionada ao ano de aquisição do imóvel pelo proprietário original. O imposto diminui progressivamente para imóveis comprados entre 1970 e 1988:

   • Imóveis comprados entre 1970 e 1988: recebem de 95% a 5% de isenção, seguindo o ano da aquisição do bem. A cada ano, são subtraídos 5% no valor do tributo.
   • Imóveis comprados até 1996: 70% de isenção. Se comprados entre 1989 e 1996, a isenção será de 70% mais o desconto referente ao ano de compra, apresentado anteriormente.

   Quem vende imóveis adquiridos até 1969 está isento de pagar a tributação. Saiba sobre outras isenções no próximo tópico.

   Quem tem isenção sobre o lucro imobiliário

   Além de isentos da tributação todos aqueles proprietários que venderem seus imóveis adquiridos até 1969, também podem ser beneficiados com a isenção:

   • quem vender um imóvel por R$ 440 mil ou menos, for proprietário de um único bem e não ter vendido nenhum outro imóvel nos 5 anos anteriores; ou
   • quem vendeu um imóvel, mas dentro de 180 dias após a assinatura do contrato comprou outra propriedade residencial utilizando o valor da venda (de acordo com a Lei do Bem, de 2005).

   Referente ao último tópico, caso o valor integral da venda não seja utilizado, haverá pagamento de tributo proporcionalmente à quantidade restante do lucro. Tudo bem?

   Atenção! Sobre isenção de ganho de capital em caso de herança, é importante que você saiba: herdeiros que vendem um bem para outro proprietário e conseguirem transferi-lo pelo valor de mercado ao invés de usar o valor histórico também têm chances de isenção.